Il quesito
Sono Amministratore di un condominio composto da più edifici per il quale bisogna procedere alla ripavimentazione del cortile. Il mio dubbio riguarda la natura dei lavori da eseguire: vanno classificati come innovazione o come manutenzione straordinaria?
Risposta
Gentile lettore, la prassi giuridica ha distinto le innovazioni dalle opere di manutenzione straordinaria, denotando le opere di manutenzione e conservazione contraddistinte dal carattere della necessità rispetto alle innovazioni. Tuttavia, la manutenzione straordinaria è essenziale per la conservazione e il godimento delle parti comuni da parte di tutti i condomini.
L’innovazione comporta la modifica materiale di una parte comune e non può certo caratterizzarsi per la necessità o la conservazione, che tecnicamente distinguono le innovazioni dalle manutenzioni richiamate.
La distinzione non è solamente di tipo materiale, ma riguarda le maggioranze applicative. Infatti le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere approvate dalle maggioranze qualificate stabilite dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., mentre le innovazioni potrebbero richiedere, ad esempio la maggioranza del quinto comma dell’art. 1136 c.c.
In riferimento ai profili soggettivi, le innovazioni e le attività di manutenzione straordinaria rientrano ambedue nelle attribuzioni dell’assemblea con la sola differenza della manutenzione straordinaria, che in caso di urgenza e/o necessità richiede l’esercizio dei poteri conservativi dell’amministratore di condominio come stabilito dall’art. 1130 c.c.
Vincenzo D’Anzica
Dottore Commercialista e Revisore Contabile