Norma e condizioni
L’art. 7, commi 1 e 2, della legge 23.12.1998 n. 448, ha previsto, a decorrere dal 1.1.1999, l’attribuzione di un credito d’imposta a favore di coloro che entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con i benefici della prima casa provvedano ad acquisire a qualsiasi titolo un’altra casa non di lusso, qualora ne ricorrano le condizioni previste dalla nota II bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al T.U. n. 131/86.
Il credito d’imposta è personale, per cui non ne può usufruire il soggetto che abbia alienato la casa per abitazione pervenutagli per successione o donazione, ancorché il dante causa avesse usufruito delle agevolazioni prima casa.
Il credito non compete inoltre a coloro che:
- effettuano il riacquisto di un’altra casa per abitazione entro un anno dall’alienazione della precedente che aveva scontato l’aliquota normale di registro, ovvero senza il beneficio prima casa;
- effettuano il riacquisto, seppure entro un anno dalla vendita della precedente che aveva usufruito dell’agevolazione, di un’altra casa per abitazione non avente le caratteristiche previste dalla norma;
- effettuano il riacquisto di una casa per abitazione aventi le caratteristiche per fruire dell’agevolazione, allorché per l’altra casa per abitazione alienata nell’anno precedente il riacquisto, sia pendente una controversia per decadenza benefici comminata dall’Ufficio. In caso di giudicato favorevole, il contribuente avrà diritto ad ottenere successivamente il rimborso dell’imposta, nei limiti del credito medesimo, qualora abbia chiesto nell’atto di riacquisto di utilizzarlo per il pagamento dell’imposta di registro dovuta sullo stesso.
Fino al 22.5.1993, le case di abitazione vendute da imprese costruttrici a privati erano soggette all’aliquota agevolata (del 2%, elevata al 4% dal 1.1.1989) a prescindere che per l’acquirente fosse la prima o la seconda casa. Per gli acquisiti di cui al capoverso precedente, effettuati nel periodo intercorrente tra la data di entrata in vigore della legge 22.4.1982 n. 168 ed il 22.05.1993, il legislatore, per evitare disparità di trattamento, ha previsto la concessione del credito d’imposta, ma alla sola condizione che nell’atto di riacquisto di altra casa non di lusso da utilizzare a propria abitazione, lo stesso acquirente dichiari che all’epoca dell’acquisto della prima casa con assoggettamento ad Iva, era comunque in possesso dei requisiti per usufruire dell’agevolazione, provando ciò con idonea documentazione da presentare all’atto della registrazione. (Circ. 19/E 2001)
Nel caso di riacquisto della casa per abitazione con contratto di appalto, questo deve essere registrato, ove l’acquirente, per usufruire del credito d’imposta, debba dichiarare che per l’originario acquisto ricorrevano le condizioni soggettive per l’applicazione dell’agevolazione prima casa, ancorché nel primo atto sia stata applicata l’Iva ridotta, per altro titolo.
Ammontare
Per stabilire l’importo del credito d’imposta prima casa si devono confrontare, tenendo in entrambe le occasioni conto di quanto pagato da ogni singolo acquirente a seconda della quota singolarmente acquistata, due importi:
- Le imposte di registro pagate nella registrazione dell’atto del primo acquisto (comprendendo anche l’eventuale imposta suppletiva e/o complementare a seguito dell’accertamento di maggior valore) o l’imposta i.v.a. pagata nelle fatture relative al primo acquisto;
- Le imposte di registro da pagare per la registrazione dell’atto di riacquisto o l’imposta i.v.a. da pagare nelle fatture relative al riacquisto.
Il credito di imposta prima casa spettante è sempre il minore dei due importi.
Utilizzo
Ciascun interessato deve manifestare autonomamente nell’atto di riacquisto la propria volontà.
Il credito può essere portato in diminuzione solo delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, sulle successioni e donazioni; non può essere frazionato e non dà mai luogo a rimborsi, per espressa disposizione normativa.
Può essere utilizzato in quattro modi diversi:
- per l’intero importo in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per l’atto di acquisto che lo determina;
- per l’intero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentate dopo la data di acquisizione del credito;
- in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base a dichiarazione da presentare successivamente alla data del primo acquisto;
- in compensazione delle somme dovute ai sensi del D.Lgs. 9.7.1997 n. 241.
Indicazione nei modelli Redditi e 730
Nella dichiarazione dei redditi 730/2019 per il periodo d’imposta 2018, tale importo va indicato nel Rigo G1 alla voce “Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa”. Attenzione, come si legge nelle istruzioni del modello, questo rigo non deve essere compilato da coloro che hanno già utilizzato il credito di imposta:
- per ridurre l’imposta di registro dovuta sull’atto di acquisto agevolato che lo determina;
- per ridurre le imposte di registro, ipotecarie e catastali, oppure le imposte sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.
Nel modello di dichiarazione Redditi PF 2019 invece l’importo va indicato alla voce denominata “Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa” nel Rigo CR7.
Esempi
Esempio n. 1
Si acquista prima casa pagando 1.000 euro di IVA (o imposta di registro), successivamente la si vende acquistando un nuovo immobile, per il quale occorre pagare 800 euro di IVA. In questo caso non si pagherà nulla perché si può far valere in detrazione un credito pari a 1.000 euro.
Esempio n. 2
Si acquista una prima casa pagando 1.000 euro di IVA (o imposta di registro), successivamente la si vende acquistando un nuovo immobile, per la quale occorre pagare 1.700 euro di IVA. In questo caso si possono usare 1.000 euro di credito di imposta in compensazione, ma occorre aggiungerne 700 per il nuovo acquisto.
Esempio n. 3
Si è titolari un credito di imposta pari a 2.000 euro per il riacquisto della prima casa. Con la dichiarazione dei redditi risulta un’IRPEF a carico pari a 700 euro. Quest’anno quindi si compenseranno solo 700 euro, mentre i restanti 1.300 euro potranno essere usati a compensazione l’anno successivo, fino alla capienza dell’intero credito spettante.
Vincenzo D’Anzica
Dottore Commercialista e Revisore Contabile