Premessa
Il decesso di una persona determina il trasferimento dei diritti patrimoniali e dei rapporti giuridici del de cuius ai propri eredi (legittimi o testamentari). Pertanto, nel caso di un contratto di locazione, il decesso non comporta una risoluzione anticipata del contratto, in quanto lo stesso rimane valido alle medesime condizioni.
Sul punto va ricordato che l’art. 6 legge n. 392/1978, non abrogato dalla legge n. 431/1998, disciplina il caso in cui a decedere è il conduttore, disponendo che in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.
Qualora invece a decedere dovesse essere il locatore, la legge n. 392/1978 nulla dispone, facendo così ricadere la disciplina nel codice civile, il quale impone la regola generale per cui l’erede subentra a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali del de cuius.
L’orientamento giuridico
La Cassazione, chiamata a far luce sulla vicenda (Cass. n. 1811/89), ha specificato che:
“…la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi e con il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone.”
Detto altrimenti, il decesso equivale in senso giuridico ad una sorta di cessione dell’appartamento. Il contratto quindi continuerà come se nulla fosse: il pagamento andrà fatto al nuovo locatore, ma rispetto al godimento del bene ed alla durata del vincolo contrattuale, nulla varierà rispetto a quelle che sono le prerogative ed i limiti propri della generica figura del locatore.
Gli adempimenti degli eredi
Posto che non è dovuta alcuna imposta per il subentro ex lege, agli eredi spettano tuttavia alcuni adempimenti per formalizzare tale procedura.
Come avverte infatti la stessa Agenzia delle Entrate sul suo sito web è opportuno che l’erede intestatario (nuovo) del contratto provveda a inviare all’Ufficio dove è stato registrato una comunicazione del suo subentro. A tal fine si potrà avvalere del modello RLI inserendo i dati del cedente (il defunto) e del cessionario (l’erede).
Per quanto riguarda infine il regime di cedolare secca, come spiega chiaramente la Circolare n. 20/E del 4 giugno 2012:
“non sussistendo l’obbligo di stipulare un nuovo contratto, l’erede (nuovo locatore) può optare per la cedolare secca, presentando la richiesta con il modello RLI, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, entro 30 giorni dalla data del subentro.”
Vincenzo D’Anzica
Dottore Commercialista e Revisore Contabile