Il condominio e le problematiche in merito agli aspetti civilistici, ai quorum e alle spese dell’installazione di antenne
Premessa
Il problema delle antenne condominiali è molto sentito ed è spesso oggetto di aspre dispute in ambito condominiale, soprattutto in merito ai criteri di ripartizione delle spese, alle maggioranze da adottare ed ai criteri da seguire.
Il diritto all’installazione di impianti radiotelevisivi è attualmente regolato, nella normativa condominiale, dal 1122-bis c.c. introdotto dalla riforma del 2012. Prima di questo regolamento esistevano solo delle disposizioni molto generali e talvolta vaghe.
Le antenne singole
Il regolamento del 2012 afferma che le antenne singole si possono collocare su qualsiasi parte dell’immobile, anche altrui, purché rispettino le seguenti condizioni poste dal complesso delle varie norme interessate:
- Recare il minore pregiudizio alle parti comuni e alle proprietà private;
- Preservare il decoro architettonico, la stabilità e la sicurezza dell’edifizio;
- Non pregiudicare il libero uso della proprietà altrui secondo la sua destinazione;
- Non impedire agli altri condomini di fare parimenti uso del bene comune secondo il loro diritto;
- Non alterare la destinazione di tale bene.
L’installazione delle antenne non richiede alcuna autorizzazione e può avvenire sulle parti private altrui solo nell’impossibilità di utilizzare spazi propri o di avvalersi di un’antenna comune. I proprietari delle varie unità immobiliari devono consentire l’accesso per la progettazione e l’esecuzione delle opere; gli stessi e il condominio non possono opporsi nemmeno al passaggio di condutture, fili o qualsiasi altro impianto, purchè nel rispetto dei limiti di cui sopra.
Il criterio generale di preventiva informazione dell’amministratore si applica, per le antenne, solo se occorre procedere a modifiche delle parti comuni. In tal caso scatta una particolare procedura che vede l’assemblea condominiale legittimata (con la maggioranza di 2/3 del valore dell’edificio) a imporre modalità “alternative” di esecuzione, cautele a salvaguardia della stabilità, sicurezza o decoro del fabbricato, nonché garanzie per eventuali danni. Naturalmente, in caso di disaccordo si arriverà all’intervento del giudice con l’ausilio dei periti.
L’antenna individuale, in quanto diritto autonomo e insopprimibile, è indipendente dall’esistenza originaria o sopravvenuta della centrale condominiale, che viene prevista da altra norma (1120 c.c.) senza che fra le due situazioni esista gerarchia di sorta. Di conseguenza l’assemblea condominiale non può impedire l’installazione, né imporre la rimozione dell’antenna.
Per quanto riguarda le regole comunali, in linea di massima gli enti territoriali possono incidere su luogo e modalità di posizionamento delle antenne ma non sulla loro installazione, poiché il diritto è garantito da leggi dello Stato; mentre invece possono pretendere che le parabole siano accorpate. Gli aspetti che vedono l’intervento dei regolamenti comunali sono essenzialmente due: la tutela del paesaggio e il decoro architettonico, che la nuova disciplina impone di “preservare in ogni caso” (1122-bis).
Le antenne condominiali
Per quanto riguarda le antenne condominiali, si deve intendere per impianto centralizzato quello idoneo a servire potenzialmente la generalità dei condomini e installato sia per volontà del costruttore fin dall’origine, sia successivamente per effetto di delibera condominiale. L’orientamento del legislatore è di favorire la realizzazione di queste strutture, con particolare riguardo agli impianti satellitari. La legge 249/1997 ne stabilisce l’obbligatorietà per tutti gli immobili di nuova costruzione o sottoposti a ristrutturazione generale; e la legge 66/2001 qualifica le opere di installazione di nuovi impianti satellitari come “innovazioni necessarie”. Inoltre il decreto 22/1/2013, sulle regole tecniche per gli impianti (terrestri e satellitari) centralizzati d’antenna, indica come scopo la “riduzione ed eliminazione della molteplicità di antenne individuali, per motivi sia estetici sia funzionali”, ma fa salvo il già richiamato disposto del 209 D.Lgs. 259/2003 che garantisce il diritto all’antenna singola (ora, come s’è detto, ribadito e meglio disciplinato dal nuovo 1122-bis c.c.).
Nel caso di impianto (terrestre o satellitare) sorto insieme con l’edificio siamo in presenza di una “parte comune” che obbliga tutti i condòmini alle spese di gestione e conservazione (da ripartire in egual misura e non in base ai millesimi, perché l’uso della tv prescinde dalle dimensioni dell’appartamento). È dunque difficile, in questa situazione, che possano sorgere antenne singole, attesa la mancanza di un interesse dell’utente che gode già dello stesso servizio offerto dal condominio e posto anche a suo carico; a meno che non si tratti di servizi aggiuntivi, satellitari (Tv-Sat, pay-tv) o terrestri.
Diversa è la situazione quando l’impianto centralizzato viene successivamente deciso dall’assemblea condominiale: la legge 66/2001 stabilisce che “le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie” (art. 2-bis). In base alle leggi vigenti, inoltre, le antenne centralizzate obbligano alla spesa solo coloro che l’hanno accettata; e dunque la coesistenza di impianti singoli (quasi sempre parabole) e condominiali è, purtroppo, destinata a rimanere, seppure con i limiti per l’antenna individuale che sono stati descritti in precedenza.
Le antenne collettive
Più condomini possono consociarsi per installare una parabola multiuso (antenne collettive), per godere di servizi aggiuntivi (come tv-sat, pay-tv) rispetto a quelli del digitale terrestre di cui è dotato il condominio; oppure per supplire (specie nelle zone montane) all’insufficiente ricezione del digitale stesso, oppure per disboscare la massa di antenne singole a tutto vantaggio dell’estetica dell’edificio. Un tale l’impianto può chiamarsi “collettivo”, per distinguerlo da quello condominiale che ha la sua fonte in una delibera assembleare rivolta a una generalità di condomini.
I regolamenti comunali potrebbero imporre l’accorpamento delle parabole in una o più antenne collettive per salvaguardare il decoro dell’edificio (per esempio, se in un edificio vi sono più scale, è ragionevole che si installi una parabola per ogni scala a beneficio dei condomini che diano la loro disponibilità.) Insomma, se non è possibile che le antenne siano un bene comune di tutti i condomini, bisogna che siano almeno beni in comune di gruppi di condomini. In questi casi gli interessati provvedono a proprie spese all’impianto collettivo secondo la medesima procedura (1122-bis) illustrata per l’antenna individuale.
Poiché va comunque informato l’amministratore, di norma gli si dà il mandato di organizzare il necessario lavoro e di scegliere l’impresa esecutrice di comune accordo con i soli condomini richiedenti; mentre l’assemblea verrà coinvolta solo se si rendano necessarie modifiche delle parti comuni.
Vincenzo D’Anzica
Dottore Commercialista e Revisore Contabile