La rinegoziazione dei canoni di locazione, un utile strumento per far fronte agli effetti del Covid-19

Premessa

L’emergenza Covid-19 ha messo in ginocchio l’economia italiana e la stragrande maggioranza degli imprenditori, che a fronte di una marcata o addirittura totale riduzione degli incassi non hanno tuttavia beneficiato di una speculare riduzione dei costi di gestione relativi alla propria attività, così come accaduto per i privati cittadini a causa dei ritardi della cassa integrazione o della cospicua diminuzione dei propri risparmi. Il caso più evidente è quello relativo ai canoni di locazione, sia abitativa che commerciale. E’ indubbio che un calo dei redditi e delle disponibilità liquide di imprese e famiglie italiane rendano impossibile ottemperare agli impegni assunti col conduttore in sede di stipula.

A tal riguardo un utile (e ragionevole) strumento per lenire i danni dell’attuale crisi, può essere certamente la richiesta di riduzione dei canoni di locazione di comune accordo col locatore. Sarà facoltà di quest’ultimo infatti accettare o meno la proposta, a nulla valendo le cause eccezionali di questi ultimi mesi per garantirne l’automaticità. Superato lo scoglio della volontà del locatore resta però l’interrogativo per entrambi gli attori: va registrato l’accordo di diminuzione del canone? Se sì, in che modo e in quali termini?

 

L’obbligo di registrazione e le modalità di comunicazione

Partiamo subito col dire che NON vi è obbligo di registrazione dell’accordo di riduzione del canone di locazione. Tale variazione avrà però risvolti evidenti nella quantificazione dell’imposta di registro (se dovuta) e soprattutto nell’ammontare di carico fiscale a danno del locatore (IRPEF o cedolare secca), che diminuirà per effetto di un imponibile inferiore a quello riportato nel contratto originario in possesso dell’ufficio di registrazione. L’effetto più scontato sarà un avviso di accertamento dell’Agenzia delle Entrate al locatore che in sede di dichiarazione dei redditi indicherà nel quadro relativo ai fabbricati un canone inferiore a quello conosciuto dall’Agenzia. Dunque obbligo no, ma facoltà consigliata decisamente sì!

La modifica dovrà avere ovviamente forma scritta e, per essere opponibile ai terzi, dovrà avere data certa. Il metodo più sicuro e utilizzato è quello riportato nell’art. 2704 c.c. ovvero la registrazione presso l’Agenzia delle entrate. In alternativa si potrà optare per lo scambio di documenti elettronici a mezzo PEC (possibilmente con apposizione di firma digitale di entrambe le parti) o, in ultima istanza, allo scambio di raccomandate postali. Il primo metodo implica la consegna in Agenzia della relativa documentazione, gli altri due invece no.

 

Procedura di comunicazione

Innanzitutto va redatto e sottoscritto da entrambe le parti l’accordo di riduzione del canone. Fatto ciò si potrà decidere di registrarne copia cartacea presso l’ufficio dell’A.d.E. in cui è stato registrato il contratto di locazione. Eccezionalmente a causa della situazione di necessità generata dal coronavirus, sarà possibile richiedere la registrazione a mezzo PEC all’Agenzia di competenza, a patto di completare successivamente l’iter col deposito cartaceo dell’atto. In base alla legge, le scritture private integrative del contratto devono essere registrate entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione, tuttavia, ai sensi dell’art. 62 del DL Cura Italia, se il termine per effettuare la registrazione cade tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l’adempimento entro il 30 giugno 2020.

Per la registrazione immediata via PEC occorrerà predisporre:

  • Copia dell’accordo sottoscritto
  • Modello 69 debitamente compilato (disponibile nell’apposita sezione del sito dell’Agenzia delle Entrate con relative istruzioni)
  • Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà – art. 47 DPR 445/2000 – attestante il possesso dell’originale dell’accordo e della conformità a questo dell’immagine inviata, l’impegno a depositare in ufficio l’atto in originale al termine del periodo emergenziale e la copia del documento di identità del richiedente

 

Ottenuta la suddetta documentazione, l’Agenzia provvederà alla registrazione fornendo il numero di protocollo. A tale passo seguirà poi il deposito degli atti cartacei entro il termine del 30 giugno.

Si ricorda che in base all’art. 19 del D.L. 133/2014, la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo.

 

Una strada alternativa

Ove la riduzione del canone possa diventare permanente a seguito delle opportune valutazioni di conduttore e locatore, si potrà procedere alla risoluzione dell’esistente contratto e alla stipula di un nuovo accordo con canone inferiore. In questo caso ricorrerebbe il sopra citato art. 62 del DL Cura Italia, per cui se il termine di registrazione ricade tra l’8 marzo e il 31 maggio si può effettuare la registrazione del nuovo contratto entro il 30 giugno, facendo in tal modo slittare anche il versamento della relativa imposta come chiarito nella circolare n. 8/E del 3 aprile 2020. Se invece le parti decidessero di registrarlo immediatamente (il tipico caso della registrazione telematica), tale differimento non opererà. Nella stessa circolare è ribadito inoltre che il contribuente è tenuto a effettuare i versamenti delle annualità successive dell’imposta di registro per i contratti di locazione già registrati nei termini ordinari, il termine per il versamento, qualora lo stesso cada tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020, non viene differito al 30 giugno 2020.

 

 

Vincenzo D’Anzica

Dottore Commercialista e Revisore Contabile