La sopraelevazione del lastrico solare condominiale

Premessa

La sopraelevazione del lastrico condominiale è regolata dall’art. 1127del Codice Civile sulla Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio. Tale articolo recita:

“Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare”.

 

Necessario il consenso dei condomini?

A chiarire che non è necessario l’assenso dei condomini dei piani sottostanti per sopraelevare un palazzo, il Tar del Trentino con la recente sentenza n. 45/2017. Nella sentenza, disposta a seguito del ricorso della proprietaria di un appartamento all’ultimo piano di un edificio i cui condomini erano contrari alla sopraelevazione della porzione di piano di sua appartenenza, viene ribadito che non è richiesto alcun consenso espresso o tacito degli altri condomini.

I condomini possono opporsi alla sopraelevazione, come previsto nel secondo e terzo comma dell’art. 1127 c.c., se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono, se l’intervento pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio stesso o se contribuisce a diminuire in maniera sostanziale la presenza di luce e dell’aria da parte dei piani sottostanti.

Nel caso nulla osti alla sopraelevazione, non è quindi necessario il consenso del condominio, nè in caso di costruzione nè in caso di cessione del diritto della superficie da sopraelevare.

In ogni caso, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare ha l’onere di corrispondere un’indennità agli altri condomini. L’indennità è pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova costruzione, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.

 

Perché corrispondere e come si calcola l’indennità da sopraelevazione?

Quando si realizza un edificio, i costruttori pagano il terreno su cui elevano, e tale costo viene poi “spalmato” sulle superfici che realizzano. Pertanto, quando si acquista un bene immobile, nel prezzo finale è inclusa la quota parte del prezzo del terreno. Quando si sopraeleva, il costo del terreno va ridistribuito tra i vari proprietari, ed il sopraelevante deve integrare la propria quota. Questa quota, da corrispondere agli altri proprietari, si chiama indennità di sopraelevazione.

Ipotizziamo di avere un sottotetto al 7 livello (a partire dal piano terra 6+1) e che ad esempio realizzando delle cappuccine aumentiamo il volume di 35 mc., e supponiamo di essere a Milano in zona semi centrale. Come prima cosa dobbiamo valutare il costo del terreno, ma considerato che in zona non esistono terreni in vendita, dobbiamo ricavane il valore teorico partendo dal valore di mercato dell’immobile. Andando nel osservatorio immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (ex Agenzia del Territorio) cerchiamo il valore di mercato per immobili simili in zona, nel nostro caso troveremo che per appartamenti di civile abitazione livello buono il prezzo è pari a 4300 €/mq.

Ottenuto il prezzo dell’appartamento dobbiamo estrapolare il costo del terreno, per far ciò dobbiamo tenere conto di numerosi fattori, quali costo di costruzione, oneri di progettazione, oneri di urbanizzazione, utile del costruttore, utile del venditore etc. ecc, alla fine si otterrà che il valore del terreno è da dividere per un fattore pari a 4,5 rispetto al valore di vendita.

Nel nostro esempio quindi avremmo che (4300/4,5)*6=5.733 €/ mq

Nota: 6 è il numero di piani esistenti, infatti il valore del terreno è proporzionale alla superficie edificabile.

Ora dobbiamo dividere tale valore per i piani comprensivo quello da edificare 5.733/7=819 € /mq, in questo caso trattandosi di recupero di sottotetto, non essendoci un incremento superficiale non possiamo usare direttamente questo valore, ma lo dobbiamo convertire in unità a metro cubo per poterlo così attribuire al solo incremento volumetrico.

In un mq di casa ci sono 3 mc (valore virtuale dell’interpiano) da cui 819/3=273€/mc

Per calcolare l’incremento volumetrico è molto semplice: differenza tra volume del sotto tetto dopo il recupero e quella prima. Per il nostro esempio supponiamo che nel nostro caso tale valore sia = 35 mc

Allora il valore dell’indennità sarà pari a 35*273=9.555,00 €

Dobbiamo ora “detrarre l’importo della quota a lui spettante”

La quota a lui spettante è quella del proprietario dell’ultimo piano, nel caso del sottotetto, non essendovi incremento di piani coincide ad 1/7 della quota ovvero a 9555/7=1.365

Pertanto l’importo da corrispondere agli altri condomini è pari a 9555-1365=8190,00 €

E’ sempre bene ricordare che l’indennità per sopraelevazione è sempre dovuta, anche nel caso di recupero di sottotetto e che quindi quando si intende effettuare un recupero, o una sopraelevazione è sempre bene mettere in conto anche tale onere non trascurabile.

 

 

 

Vincenzo D’Anzica

Dottore Commercialista e Revisore Contabile